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2025-02-19 10:40:05
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恒隆大跌、芮欧退租，上海商场怎么了
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有钱人也不买了，奢侈品市场会持久的一蹶不振吗?这样的论点此起彼伏的出现，仿佛预示着行业周期性的危机。而直面这场挑战的先驱正是商业综合体，它们不光是城市地标，更是记载时代风向的风向标。纵观上海奢侈品商业体，愈加频繁的开店与撤店，恐怕说明了问题。
已经撤出或即将撤出芮欧百货的奢侈品牌包括了Gucci、Bottega Veneta、McQueen、Saint Laurent、Balenciaga以及非开云旗下但销售尚算畅销的Moncler。而准备撤出新世界大丸百货的品牌则是Gucci及Bottega Veneta。
当然，撤店的原因错综复杂，更主要是源于开云集团的战略调整，据说总部希望旗下品牌前往更高能级的商业体开设旗舰店。但是，这一番调整的结果是显而易见的，芮欧百货几乎告别了奢侈品主力租户，而新世界大丸百货更回守旅游商业的定位。加之去年12月Prada撤出尚嘉中心，Balenciaga关闭老佛爷百货店，上海第二梯队乃至第三梯队的商业体面临了严峻挑战——与第一梯队的差距越来越大，已经被排挤出奢侈品的朋友圈了。
恒隆的业绩也不妙
上海恒隆广场销售额同比下滑22%至133.38亿元，较2023年直降37.62亿元——2023年的销售额为171亿元。
成都太古里销售额同比下滑14%至98.9亿元，较2023年直降16.1亿元——同比2023年的销售额为115亿元。
作为进入内地较早的港资开发商之一，恒隆集团始终专注于高端奢侈定位的商业项目。2024年，恒隆集团内地租赁收入62.52亿元，同比下降4%。内地商场出租率较稳定，整体租赁收入48.05亿元，微降3%，销售额下降14%。
更惨的是沈阳市府恒隆和武汉恒隆，这两个商业项目的数字本就不高，而2024年租金和销售额均出现双位数下降，且年末出租率均已跌至接近80%，可说是危在旦夕，这样的局面让恒隆集团脸上也挂不住了。在业绩会上，恒隆集团表示：“武汉的市场非常艰难，有三个竞争对手。其中两个是百货公司，他们每天都在打折。因此，我们正在提供恒隆著名的活动，提供无法用金钱购买的体验来应对这种情况。在今天的市场中，人们追求折扣。因此，我们不想在价格上竞争，因为你永远无法在价格战中获胜。”
上任一年的恒隆集团主席陈文博在业绩会上表示了信心，希望2025年出现微增。陈文博指出，“我认为恒隆的表现相对而言非常稳定。无论是市场还是银行合作伙伴，均对我们表示高度的信心。总体而言，尽管我们的租赁收入稍微下滑，但我认为回报率并不算差。”
根据以往的惯例，恒隆分析业绩下降的原因无非就是三点：经济疲软、消费信心不足、竞争激烈/竞争对手打压。今年也不例外，从来不提运营和管理问题。
事实上，对于重资产的商业项目而言，开局先手几乎就决定了一半的胜负。但尴尬的是，恒隆近些年来的项目选址几乎完美避开了奢侈品热门城市，选择了排名靠后的济南、无锡、大连。仅在2018年如梦初醒般的杀入杭州。
如果简单粗暴按商业建面来计算租金坪效，最高的上海恒隆广场高达2557元，最低的沈阳市府恒隆仅66元。而上海两个项目的商业建面占比12.5%，营收占比接近60%。这些数字恐怕充分说明了问题——兵卒无能，拖垮三军。
奢侈品商业江湖
在中国的商业体项目中，北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港、成都太古里、上海兴业太古汇同比分别下滑0.2%、10.7%、3.8%、14%、13.9%，上海前滩太古里则同比增长3.4%。按照成都太古里2023年市场公开的115亿元销售额计算，2024年成都太古里销售额应为98.9亿元。
另外，在业绩附注说明中，太古地产表示，为了优化租户组合，北京三里屯太古里北区和上海兴业太古汇的结构和改造工程正在进行中。成都太古里于2024年展开的改造工程已于年底完工。零售销售额数据未有作出调整以反映因相关店铺关闭而引致的销售损失。
这意味着，北京三里屯太古里、上海兴业太古汇、成都太古里的零售销售额同比下滑可能更多。
而在香港市场的表现也同样不佳，太古广场购物商场、太古城中心、东荟城名店仓零售销售额同比分别下滑10.7%、2.3%、3.9%。
上海第一梯队的商业体素来只有2家称王——上海国金中心与上海恒隆广场。但就连上海恒隆广场的销售额都比23年下跌了37.62亿元，其他人家更要面对僧多粥少的局面。
如果要总结上海的奢侈品市场整体下滑，恐怕可以归咎到三大原因：一、是因为汇率因素，当时有一批奢侈品消费力部分外流日本；二是顶奢品牌与传统奢侈品牌进一步消费分化，原先以“中产”为主的高潜力消费者直接就不买了；三是上海周边的顶奢商业体凭借大手笔商场活动虹吸上海本地客户。
与此同时，VIC消费者的用户习惯也随之发生了改变，他们都希望在一个商业体内买到所有品牌，而不是分别去3、4个不同的商场消费。逛街固然是一种乐趣，但它的趣味性正在消逝，转而，奢侈品以脉冲式的活动来召唤他们的VIC顾客，于是，奢侈品购物就转变成了一种目的地式体验消费。
值得警醒的是，上海将要迎接的顶奢商业综合体还将陆续猛虎出笼，上海目前在建或提档的顶奢项目尚有6个，包括兴业太古汇正在升级；徐家汇中心ITC与西岸中环在建；前滩太古里二期、恒隆广场三期、上海张园二期正在扩建。
其中的4个项目更是巨无霸级的体量，均超20万平方米。远超目前第一梯队的上海国金中心与上海恒隆广场，也就是说，目前我们眼看着第二梯队与第三梯队卷得不行，而在不远的将来、乃至当下，顶奢商业体也将卷得无边无际。
以LVMH集团、开云集团、历峰集团为主的三大奢侈集团固然是台面上的主力玩家，他们挥舞着合同与钞票投出的选票，将直接决定上海奢侈品江湖的格局。螳螂捕蝉黄雀在后，而在更高一筹的维度上，毋宁说是新鸿基、太古、恒隆、香港置地这四大老牌港资的“华山论剑”。其他玩家除了陪太子读书，恐怕也只能不走寻常路了。
已经撤出或即将撤出芮欧百货的奢侈品牌包括了Gucci、Bottega Veneta、McQueen、Saint Laurent、Balenciaga以及非开云旗下但销售尚算畅销的Moncler。而准备撤出新世界大丸百货的品牌则是Gucci及Bottega Veneta。
当然，撤店的原因错综复杂，更主要是源于开云集团的战略调整，据说总部希望旗下品牌前往更高能级的商业体开设旗舰店。但是，这一番调整的结果是显而易见的，芮欧百货几乎告别了奢侈品主力租户，而新世界大丸百货更回守旅游商业的定位。加之去年12月Prada撤出尚嘉中心，Balenciaga关闭老佛爷百货店，上海第二梯队乃至第三梯队的商业体面临了严峻挑战——与第一梯队的差距越来越大，已经被排挤出奢侈品的朋友圈了。
恒隆的业绩也不妙
上海恒隆广场销售额同比下滑22%至133.38亿元，较2023年直降37.62亿元——2023年的销售额为171亿元。
成都太古里销售额同比下滑14%至98.9亿元，较2023年直降16.1亿元——同比2023年的销售额为115亿元。
作为进入内地较早的港资开发商之一，恒隆集团始终专注于高端奢侈定位的商业项目。2024年，恒隆集团内地租赁收入62.52亿元，同比下降4%。内地商场出租率较稳定，整体租赁收入48.05亿元，微降3%，销售额下降14%。
更惨的是沈阳市府恒隆和武汉恒隆，这两个商业项目的数字本就不高，而2024年租金和销售额均出现双位数下降，且年末出租率均已跌至接近80%，可说是危在旦夕，这样的局面让恒隆集团脸上也挂不住了。在业绩会上，恒隆集团表示：“武汉的市场非常艰难，有三个竞争对手。其中两个是百货公司，他们每天都在打折。因此，我们正在提供恒隆著名的活动，提供无法用金钱购买的体验来应对这种情况。在今天的市场中，人们追求折扣。因此，我们不想在价格上竞争，因为你永远无法在价格战中获胜。”
上任一年的恒隆集团主席陈文博在业绩会上表示了信心，希望2025年出现微增。陈文博指出，“我认为恒隆的表现相对而言非常稳定。无论是市场还是银行合作伙伴，均对我们表示高度的信心。总体而言，尽管我们的租赁收入稍微下滑，但我认为回报率并不算差。”
根据以往的惯例，恒隆分析业绩下降的原因无非就是三点：经济疲软、消费信心不足、竞争激烈/竞争对手打压。今年也不例外，从来不提运营和管理问题。
事实上，对于重资产的商业项目而言，开局先手几乎就决定了一半的胜负。但尴尬的是，恒隆近些年来的项目选址几乎完美避开了奢侈品热门城市，选择了排名靠后的济南、无锡、大连。仅在2018年如梦初醒般的杀入杭州。
如果简单粗暴按商业建面来计算租金坪效，最高的上海恒隆广场高达2557元，最低的沈阳市府恒隆仅66元。而上海两个项目的商业建面占比12.5%，营收占比接近60%。这些数字恐怕充分说明了问题——兵卒无能，拖垮三军。
奢侈品商业江湖
在中国的商业体项目中，北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港、成都太古里、上海兴业太古汇同比分别下滑0.2%、10.7%、3.8%、14%、13.9%，上海前滩太古里则同比增长3.4%。按照成都太古里2023年市场公开的115亿元销售额计算，2024年成都太古里销售额应为98.9亿元。
另外，在业绩附注说明中，太古地产表示，为了优化租户组合，北京三里屯太古里北区和上海兴业太古汇的结构和改造工程正在进行中。成都太古里于2024年展开的改造工程已于年底完工。零售销售额数据未有作出调整以反映因相关店铺关闭而引致的销售损失。
这意味着，北京三里屯太古里、上海兴业太古汇、成都太古里的零售销售额同比下滑可能更多。
而在香港市场的表现也同样不佳，太古广场购物商场、太古城中心、东荟城名店仓零售销售额同比分别下滑10.7%、2.3%、3.9%。
上海第一梯队的商业体素来只有2家称王——上海国金中心与上海恒隆广场。但就连上海恒隆广场的销售额都比23年下跌了37.62亿元，其他人家更要面对僧多粥少的局面。
如果要总结上海的奢侈品市场整体下滑，恐怕可以归咎到三大原因：一、是因为汇率因素，当时有一批奢侈品消费力部分外流日本；二是顶奢品牌与传统奢侈品牌进一步消费分化，原先以“中产”为主的高潜力消费者直接就不买了；三是上海周边的顶奢商业体凭借大手笔商场活动虹吸上海本地客户。
与此同时，VIC消费者的用户习惯也随之发生了改变，他们都希望在一个商业体内买到所有品牌，而不是分别去3、4个不同的商场消费。逛街固然是一种乐趣，但它的趣味性正在消逝，转而，奢侈品以脉冲式的活动来召唤他们的VIC顾客，于是，奢侈品购物就转变成了一种目的地式体验消费。
值得警醒的是，上海将要迎接的顶奢商业综合体还将陆续猛虎出笼，上海目前在建或提档的顶奢项目尚有6个，包括兴业太古汇正在升级；徐家汇中心ITC与西岸中环在建；前滩太古里二期、恒隆广场三期、上海张园二期正在扩建。
其中的4个项目更是巨无霸级的体量，均超20万平方米。远超目前第一梯队的上海国金中心与上海恒隆广场，也就是说，目前我们眼看着第二梯队与第三梯队卷得不行，而在不远的将来、乃至当下，顶奢商业体也将卷得无边无际。
以LVMH集团、开云集团、历峰集团为主的三大奢侈集团固然是台面上的主力玩家，他们挥舞着合同与钞票投出的选票，将直接决定上海奢侈品江湖的格局。螳螂捕蝉黄雀在后，而在更高一筹的维度上，毋宁说是新鸿基、太古、恒隆、香港置地这四大老牌港资的“华山论剑”。其他玩家除了陪太子读书，恐怕也只能不走寻常路了。
撰文：萧四
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